Adalah
Broker Properti
merupakan istilah keren dari pialang atau makelar properti. Broker properti
bertugas menjembatani investor atau pembeli dan penjual. Keberadaan broker
properti sangat membantu pagi para penjual atau pembeli yang ingin membeli,
menyewa, dan menjual properti yang diinginkan. Jasa broker properti dalam jual
beli sewa properti ditopang oleh sinergi dukungan lima stakeholder utama
yaitu: Pemerintah, Perbankan, Developer, Asosiasi, dan Masyarakat.
Jenis
Broker properti
dikelompokan menjadi 2 (dua) yakni:
· 1. Broker Properti
Freelance
· 2. Broker Properti
Bersertifikat (dibawah naungan perusahaan)
Alasan mengapa broker properti menjadi pilihan pekerjaan
Relatif tidak memakai
modal
Tidak terikat waktu
Penghasilan yang adil
dan tinggi
Banyak relasi
Komisi
Menurut peraturan
Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti menetapkan besaran komisi untuk
broker properti minimal 2 persen dari nilai transaksi.
Dalam proses deal
transaksi jual beli sewa rumah, tanah, dan properti lainnya broker properti
bersertifikat biasanya menetapkan standar komisi yang pasti yakni:
· - Komisi 3 % untuk
harga jual lebih kecil atau sama dengan 1 M
· - Komisi 2,5 % untuk
harga jual lebih besar dari 1 M hingga 3 M
· - Komisi 2 % untuk
harga jual lebih besar dari 3 M
· - Komisi 5 %
untuk sewa atau kontrak
Legalitas Broker Properti
Menteri Perdagangan R
I, Mari Elka Pangestu telah menerbitkan peraturan Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008
tentang perusahaan perantara perdagangan properti. Ada banyak hal yang diatur
dalam Permendag Nomor 33 Tahun 2008 tersebut. Antara lain yang paling penting
adalah setiap perusahaan broker harus memiliki Surat Izin Usaha Perusahaan
Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4). Izin tersebut dikeluarkan oleh Direktur
Bina Usaha Dan Pendaftaran Perusahaan Departemen Perdagangan SIU-P4 dan setiap
lima tahun SIU-P4 harus didaftar.
Untuk mendapatkannya
ada beberapa syarat yang harus dipenuhi. Antara lain memiliki paling sedikit 2
(dua) orang tenaga ahli sebagai pimpinan perusahaan dan seorang broker
properti. Semua bentuk perusahaan bisa mengajukan SIU-P4 baik berbentuk PT, CV,
Koperasi, Firma, ataupun Perorangan. Jadi broker freelance juga diakomodir
dalam peraturan ini.
Dengan telah memegang
SIU-P4 setiap perusahaan wajib menyampaikan laporan kegiatan perusahaan seperti
hasil penjualan tahunan kepada Direktur Direktur Bina Usaha Dan Pendaftaran
Perusahaan Departemen Perdagangan setiap satu tahun sekali.
Aktivitas Broker Properti
Di dalam
sistem kerja broker properti terdapat unsure-unsur aktivitas pokok yang biasa
di jalankan oleh broker properti, yaitu:
A. LISTING
Listing adalah perjanjian surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan
properti dari pemlik properti owner/vendor kepada broker/marketing secara
personal maupun di dalam suatu agen properti.
1. Macam-macam Listing
Ada beberapa macam listing yang tergantung dengan kesepakatan dari pihak vendor
dan broker yang melakukan kerjasama, yaitu sebagai berikut.
a. Exklusif
Exklusif adalah satu bentuk listing yang sifatnya terkait kepada salah satu
broker yang ditunjuk oleh vendor, dan vendor tidak boleh memberikan
wewenang/mandat penjualan kepada broker atau agen properti lainnya atau bahkan
anggota keluarga atau vendor itu sendiri dalam jangka waktu yang di sepakati.
b. Sole Agent
Sole agent adalah salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat kepada salah
satu broker yang ditunjuk seperti halnya exklusif tetapi vendor juga boleh
menjual properti tersebut.
c. Open Listing
Open listing adalah salah satu listing yang sangat flexible, yaitu semua broker
secara personal maupun agen properti dapat memasarkan penjualan properti
tersebut dan tak terikat perjanjian dengan pihak vendor.
d. Net Listing
Net listing adalah salah satu bentuk listing dimana vendor mematok harga
minimal harga jual properti miliknya, di luar biaya yang harus dikeluarkan oleh
vendor seperti komisi, pajak penjualan, dan biaya notaries.
e. Promis
Promis bukan merupakan listing tetapi hanya janji yang diberikan oleh vendor
tanpa bukti.
2. Mengapa Listing Sangat Penting
Dalam pengalaman kerja saya di kantor Ray White Pondok indah Duta, listing
merupakan aktivitas yang sangat di prioritaskan oleh bapak Ir. Hary Jap selaku
principal sekaligus guru bagi rekan-rekan broker di kantor dan saya uraikan
catatan beliau tentang uraian listing yaitu sebagai berikut.
a. Listing hanyalah satu-satunya aktivitas yang dapat di
control oleh broker, principal/MB dan MM.
b. Di ibaratkan seperti pohon uang, semakin banyak listing
yang dimiliki broker, akan semakin banyak buah yanga kan di petik di kemudian
hari.
c. Aktivitas nyata yang dapat di lakukan (dapat
memegang komitmen penjual dan dapat dukungan penuh dari vendor.
d. Lebih banyak mendapatkan calon pembeli apabila banyak
listing karena semakin di kenal dan banyak aktivitasnya.
e. Lebih banyak mendapatkan fatner dan informasi dari broker
lainnya karena posisi broker listing lebih kuat ketimbang posisi broker selling
jika ingin mengadakan co-broking.
3. Sumber-Sumber Listing
Beberapa sumber listing yang dapat di lacak dan di dapat oleh calon pembeli,
penyewa, broker, dan agen properti biasanya di dapat dari:
- Surat kabar/Koran
-
majalah umum/tabloid
-
majalah khusus properti/majalah lingkungan
-
iklan/advertising
-
yellow page
-
fisbo/papan penjual oleh pemilik
-
persahabatan/relationship
-
call in and walk in
-
fax in/out
-
internet/email
-
sms atau mms dari handphone
-
referensi buyer
-
keluarga
-
club spot andsocial activity
-
aktivitas jamaah ibadah
-
pameran/bazaar/event
-
self personal promotion
-
conjunction/institution/bankl
-
open house
-
lelang
-
brosur-brosur
-
sponsorship
4. Bersaing Mendapatkan Listing
Bersaing sehat dengan broker terbaik adalah salah satu aktivitas utama yang
harus dilakukan oleh seorang broker untuk mendapatkan listing di lapangan.
Dalam melisting sebuah properti sebaiknya broker melakukan hal-hal sebagai
berikut.
1. Membuat hubungan yang lebih baik dengan pesaing.
2. Mencari ilmu dan strtegi yang dipakai oleh pesaing.
3. Mengajak co-broking dan co-listing dengan pesaing.
4. Hindari perselisihan dengan pesaing yang akan menghilagkan kesempatan intuk
lebih banyak closing.
5. Penilaian Bobot Listing
Penilaian bobot listing sangat diperlukan dikantor agen properti. Hal ini
dimaksudkan untuk dapat memotivasi para broker dalam bekerja untuk memenuhi
target dan efisiensi pekerjaan di lapangan.
1. Auction = 5
2. Eksklusif trade area = 4
3. Exklusif nontrde area = 3
4. Open trade area = 2
5. Open nontrade area = 1
6. Reveral = ½
7. VPA = ½
B. SELLING
Aktivitas selling adalah kebalikan dari listing, di mana aktivitas selling
adalah mencari calon pembeli (buyer) dari sebuah listing yang ada, baik dari si
brokern sendiri ataupun listing dari broker lain.
C. COOPERATION
Cooperation adalah aktivitas broker properti yang utama dalam bentuk kerjasama
untuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah mengatur tata cara
pembayaran dan kons (fee/ komisi) yang di dapat di bagi rata. Aktivitas
cooperation atau kerjasama terdiri dari co-listing, co-selling maupun
co-broking yang sering terjadi di lapangan.
D. CLOSING
Closing adalah salah satu bentuk aktivitas terakhir yang harus di capai oleh
broker dari suatu agen brokerti atau agen broker properti tradisional /broker
lepas yaitu terjadinya deal atau kesepakatan harga barupa perstujuan harga jual
dan harga penawaran yang telah di sepakati oleh pihak penjual (vendor) dan
pihak pembeli (buyer).
