Introduce: Broker Property

Adalah

Broker Properti merupakan istilah keren dari pialang atau makelar properti. Broker properti bertugas menjembatani investor atau pembeli dan penjual. Keberadaan broker properti sangat membantu pagi para penjual atau pembeli yang ingin membeli, menyewa, dan menjual properti yang diinginkan. Jasa broker properti dalam jual beli sewa properti ditopang oleh sinergi dukungan lima stakeholder utama yaitu: Pemerintah, Perbankan, Developer, Asosiasi, dan Masyarakat.

Jenis

Broker properti dikelompokan menjadi 2 (dua) yakni:

·         1. Broker Properti Freelance

·         2. Broker Properti Bersertifikat (dibawah naungan perusahaan)

Alasan mengapa broker properti menjadi pilihan pekerjaan

Relatif tidak memakai modal

Tidak terikat waktu

Penghasilan yang adil dan tinggi

Banyak relasi

Komisi

Menurut peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti menetapkan besaran komisi untuk broker properti minimal 2 persen dari nilai transaksi.

Dalam proses deal transaksi jual beli sewa rumah, tanah, dan properti lainnya broker properti bersertifikat biasanya menetapkan standar komisi yang pasti yakni:

·         - Komisi 3 % untuk harga jual lebih kecil atau sama dengan 1 M

·         - Komisi 2,5 % untuk harga jual lebih besar dari 1 M hingga 3 M

·         - Komisi 2 % untuk harga jual lebih besar dari 3 M

·         - Komisi 5 % untuk  sewa atau kontrak

Legalitas Broker Properti

Menteri Perdagangan R I, Mari Elka Pangestu telah menerbitkan peraturan Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan perantara perdagangan properti. Ada banyak hal yang diatur dalam Permendag Nomor 33 Tahun 2008 tersebut. Antara lain yang paling penting adalah setiap perusahaan broker harus memiliki Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4). Izin tersebut dikeluarkan oleh Direktur Bina Usaha Dan Pendaftaran Perusahaan Departemen Perdagangan SIU-P4 dan setiap lima tahun SIU-P4 harus didaftar.

Untuk mendapatkannya ada beberapa syarat yang harus dipenuhi. Antara lain memiliki paling sedikit 2 (dua) orang tenaga ahli sebagai pimpinan perusahaan dan seorang broker properti. Semua bentuk perusahaan bisa mengajukan SIU-P4 baik berbentuk PT, CV, Koperasi, Firma, ataupun Perorangan. Jadi broker freelance juga diakomodir dalam peraturan ini.

Dengan telah memegang SIU-P4 setiap perusahaan wajib menyampaikan laporan kegiatan perusahaan seperti hasil penjualan tahunan kepada Direktur Direktur Bina Usaha Dan Pendaftaran Perusahaan Departemen Perdagangan setiap satu tahun sekali.

Aktivitas Broker Properti

Di dalam sistem kerja broker properti terdapat unsure-unsur aktivitas pokok yang biasa di jalankan oleh broker properti, yaitu:

A. LISTING

     Listing adalah perjanjian surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan properti dari pemlik properti owner/vendor kepada broker/marketing secara personal maupun di dalam suatu agen properti.

1. Macam-macam Listing

    Ada beberapa macam listing yang tergantung dengan kesepakatan dari pihak vendor dan broker yang melakukan kerjasama, yaitu sebagai berikut.

a.  Exklusif

     Exklusif adalah satu bentuk listing yang sifatnya terkait kepada salah satu broker yang ditunjuk oleh vendor, dan vendor tidak boleh memberikan wewenang/mandat penjualan kepada broker atau agen properti lainnya atau bahkan anggota keluarga atau vendor itu sendiri dalam jangka waktu yang di sepakati.

b.  Sole Agent

     Sole agent adalah salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat kepada salah satu broker yang ditunjuk seperti halnya exklusif tetapi vendor juga boleh menjual properti tersebut.

c.  Open Listing

     Open listing adalah salah satu listing yang sangat flexible, yaitu semua broker secara personal maupun agen properti dapat memasarkan penjualan properti tersebut dan tak terikat perjanjian dengan pihak vendor.

d.  Net Listing

     Net listing adalah salah satu bentuk listing dimana vendor mematok harga minimal harga jual properti miliknya, di luar biaya yang harus dikeluarkan oleh vendor seperti komisi, pajak penjualan, dan biaya notaries.

e.  Promis

     Promis bukan merupakan listing tetapi hanya janji yang diberikan oleh vendor tanpa bukti.

2.  Mengapa Listing Sangat Penting

     Dalam pengalaman kerja saya di kantor Ray White Pondok indah Duta, listing merupakan aktivitas yang sangat di prioritaskan oleh bapak Ir. Hary Jap selaku principal sekaligus guru bagi rekan-rekan broker di kantor dan saya uraikan catatan beliau tentang uraian listing yaitu sebagai berikut.

a.  Listing hanyalah satu-satunya aktivitas yang dapat di control oleh broker, principal/MB dan MM.

b.  Di ibaratkan seperti pohon uang, semakin banyak listing yang dimiliki broker, akan semakin banyak buah yanga kan di petik di kemudian hari.

c.  Aktivitas nyata yang dapat di lakukan (dapat memegang komitmen penjual dan dapat dukungan penuh dari vendor.

d.  Lebih banyak mendapatkan calon pembeli apabila banyak listing karena semakin di kenal dan banyak aktivitasnya.

e.  Lebih banyak mendapatkan fatner dan informasi dari broker lainnya karena posisi broker listing lebih kuat ketimbang posisi broker selling jika ingin mengadakan co-broking.

3.  Sumber-Sumber Listing

     Beberapa sumber listing yang dapat di lacak dan di dapat oleh calon pembeli, penyewa, broker, dan agen properti biasanya di dapat dari:

      -          Surat kabar/Koran

-          majalah umum/tabloid

-          majalah khusus properti/majalah lingkungan

-          iklan/advertising

-          yellow page

-          fisbo/papan penjual oleh pemilik

-          persahabatan/relationship

-          call in and walk in

-          fax in/out

-          internet/email

-          sms atau mms dari handphone

-          referensi buyer

-          keluarga

-          club spot andsocial activity

-          aktivitas jamaah ibadah

-          pameran/bazaar/event

-          self personal promotion

-          conjunction/institution/bankl

-          open house

-          lelang

-          brosur-brosur

-          sponsorship

4.  Bersaing Mendapatkan Listing

     Bersaing sehat dengan broker terbaik adalah salah satu aktivitas utama yang harus dilakukan oleh seorang broker untuk mendapatkan listing di lapangan. Dalam melisting sebuah properti sebaiknya broker melakukan hal-hal sebagai berikut.

     1. Membuat hubungan yang lebih baik dengan pesaing.

     2. Mencari ilmu dan strtegi yang dipakai oleh pesaing.

     3. Mengajak co-broking dan co-listing dengan pesaing.

     4. Hindari perselisihan dengan pesaing yang akan menghilagkan kesempatan intuk lebih banyak closing.

5.  Penilaian Bobot Listing

     Penilaian bobot listing sangat diperlukan dikantor agen properti. Hal ini dimaksudkan untuk dapat memotivasi para broker dalam bekerja untuk memenuhi target dan efisiensi pekerjaan di lapangan.

1. Auction = 5

2. Eksklusif trade area = 4

3. Exklusif nontrde area = 3

4. Open trade area = 2

5. Open nontrade area = 1

6. Reveral = ½

7. VPA = ½

B. SELLING

     Aktivitas selling adalah kebalikan dari listing, di mana aktivitas selling adalah mencari calon pembeli (buyer) dari sebuah listing yang ada, baik dari si brokern sendiri ataupun listing dari broker lain.

C. COOPERATION

     Cooperation adalah aktivitas broker properti yang utama dalam bentuk kerjasama untuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah mengatur tata cara pembayaran dan kons (fee/ komisi) yang di dapat di bagi rata. Aktivitas cooperation atau kerjasama terdiri dari co-listing, co-selling maupun co-broking yang sering terjadi di lapangan.

D. CLOSING

     Closing adalah salah satu bentuk aktivitas terakhir yang harus di capai oleh broker dari suatu agen brokerti atau agen broker properti tradisional /broker lepas yaitu terjadinya deal atau kesepakatan harga barupa perstujuan harga jual dan harga penawaran yang telah di sepakati oleh pihak penjual (vendor) dan pihak pembeli (buyer).